CZĘŚĆ LOKALU MIESZKALNEGO PRZEZNACZONA POD DZIAŁALNOŚĆ I INNE KOSZTY W PKPIR
Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą to zapewne wiesz , że kosztem uzyskania przychodu są wszystkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodu oraz w celu utrzymania źródła przychodu. Jeżeli wykorzystujesz dla celów działalności lub wynajmujesz czy dzierżawisz nieruchomość lub lokal , który:
- stanowi Twoją własność lub współwłasność
- został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie
- jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do użytkowania
- przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok,
możesz podjąć decyzję o jego amortyzacji i podwyższyć koszty uzyskania przychodów.
Amortyzacji podlega również własnościowe lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Wartość początkową stanowiącą podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych ustalasz w oparciu o cenę nabycia lub koszt wytworzenia, wyliczony na podstawie posiadanego dowodu poniesienia wydatku na nabycie lub budowę lokalu. Środek trwały ujawniasz w ewidencji środków trwałych .
Gdy w ramach działalności wykorzystujesz tylko część powierzchni nieruchomości, wyceny dla celu naliczania amortyzacji możesz dokonać metodą uproszczoną, przyjmując za podstawę w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych używanej powierzchni lokalu oraz kwoty 988 zł. Jednak tak wyliczona podstawa do naliczania amortyzacji jest niezbyt korzystna i stosuje się ją wówczas, gdy nie dokumentu wskazującego na faktyczną wartość nieruchomości.
Przykład:
Podatnik prowadzi sklep na parterze swojego budynku mieszkalnego w pomieszczeniu 100 m2.
Niestety, nie zna wartości budynku , gdyż został pobudowany 30 lat temu .Chcąc zaliczać w koszty amortyzację zajmowanej powierzchni pod skle zastosuje metodę uproszczoną .
Podstawą naliczenia amortyzacji będzie zatem wartość:
100m2 * 988 zł = 98.800 zł .
Ponieważ budynek ma powyżej 10 lat podatnik zastosuje indywidualną stawkę amortyzacyjną 10 % Kosztem podatkowym będzie zatem kwota: 98.800 zł*10% = 9880 zł rocznie
Jeśli masz dokumenty wskazujące na wartość użytkowanej nieruchomości , możesz zastosować przepis art 22f ust 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307), dalej u.p.d.o.f .
Zgodnie z tym przepisem , jeżeli tylko część budynku jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej budynku, odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tego budynku.
Tak więc musisz najpierw ustalić wartość początkową całego budynku a ustala się ją na zasadach ogólnych, tj. jeżeli budynek został nabyty w drodze zakupu, to jego wartość początkową stanowi cena nabycia. Jeżeli budynek został wytworzony we własnym zakresie – wartość początkową stanowi koszt jego wytworzenia. Jeżeli natomiast nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia lub kosztu wytworzenia to jego wartość początkową możesz przyjąć w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez biegłego .
Jeżeli wykorzystujesz lokal lub część lokalu będącego Twoją własnością i nie zakwalifikujesz go do środków trwałych, możesz zaliczyć w koszty podatkowe wydatki poniesione na jego eksploatację , ponieważ to od posiadania siedziby lub miejsca wykonywania zależy przecież w większości przypadków Twój przychód. Do wydatków zaliczanych w koszty działalności możesz zaliczyć :
- wydatki związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości, tj. czynsz, opłaty za wodę, światło, wywóz nieczystości czy zakup opału
- wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym i zdatnym do użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem, tj. drobne remonty, naprawy, malowanie.
W przypadku jednoczesnego wykorzystywania nieruchomości dla celu działalności i dla celów osobistych, dokonując zaliczenia powyższych wydatków do kosztów uzyskania przychodów musisz tak udokumentować koszty, aby można było oddzielić te służące celom osobistym. Jeżeli nie jest to możliwe, podziału wydatków możesz dokonać na podstawie wskaźnika udziału powierzchni zajętej na cele działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni nieruchomości.
Podstawą udokumentowania kosztów eksploatacji lokalu w przypadku wykorzystywania nieruchomości również dla celu prywatnego będą dowody wewnętrzne, sporządzone na podstawie dokumentów pierwotnych. Dowód wewnętrzny powinien zawierać przedmiot operacji gospodarczej, wysokość kosztu (wydatku), datę i podpisy osób, które bezpośrednio dokonały wydatków (§ 14 ust. 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów). Dokumenty, na podstawie których sporządzono dowody wewnętrzne warto do celów dowodowych przechowywać łącznie z dowodem wewnętrznym.
Wydatki związane z eksploatacją mieszkania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej ewidencjonujsz w kolumnie 13 podatkowej księgi „pozostałe wydatki”.
Przykład
Podatnik prowadzi działalność w mieszkaniu. Powierzchnia całego mieszkania wynosi 65 m2, z czego na potrzeby działalności wykorzystywany jest jeden pokój o powierzchni 13 m2. Miesięczny czynsz za to mieszkanie wynosi 400 zł, a opłaty za prąd 250 zł.
Obliczenie kosztów eksploatacji mieszkania na potrzeby prowadzonej działalności:
- powierzchnia mieszkania ogółem – 65 m2,
- powierzchnia przeznaczona na działalność gospodarczą – 13 m2,
- udział procentowy powierzchni wykorzystywanej w działalności w ogólnej powierzchni mieszkania – 20% (13 m2: 65 m2 × 100).
Opłata za mieszkanie w części wykorzystywanej na potrzeby działalności wyniesie 80 zł (400 zł x 20%).
Opłata za prąd zużywany w związku z działalnością l wyniesie 50 zł (250 zł x 20%).
Podatnik z tytułu wykorzystywania własnego mieszkania na potrzeby prowadzonej działalności zaliczy w ciężar kosztów uzyskania przychodów kwotę 130 zł (80 zł + 50 zł).
Podstawa prawna :
art 22f ust 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307)
- 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz.U. nr 152, poz. 1475 ze zm.).
Autor Krystyna Dąbrowska , doradca podatkowy, współwłaściciel Biura Podatkowego Praktyk w Lublinie
